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成交政策-大连2015年的常住人口是698.6万-热点资讯网

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哪吒票房超越药神

兩度被住建部點名「大連樓市很多年都處於停滯上漲狀態,這兩年房價上漲是一輪補漲。」大連當地不少人這樣認為。

另外兩宗新地位於甘井子區鑽石灣板塊,也僅吸引了4家房企前來競拍,最終分別由萬科、遠洋競得,溢價率分別僅0.46%、0.63%,稱得上是底價成交。

「我們在甘井子區的項目購房者純大連人很少,大部分都是北面來的打工者和落戶的學生。」大連一位房企銷售負責人表示,大連在政策層面加大人才引進力度、放寬人才限制和落戶門檻,基本上買房就可以落戶,這項政策促使很多在大連工作和上學的東北人入市買房。

國家統計局數據顯示,今年2~4月份,大連市新建商品房價格環比分別上漲1.8%、1%、0.7%,同比分別上漲13.3%、13.7%、13.2%;二手房價格環比分別上漲0.6%、1.1%、0.8%,同比分別上漲8%、8.8%、9.1%,漲幅在眾多一二線城市中位於前列。

7月30日,大連市人民政府辦公室發佈《大連市人民政府辦公室關於加強房地產市場調控工作的通知》,加碼大連房地產市場價格調控。

大開發商總是能率先把控樓市上漲的先機。2016年10月,萬科以總價4.18億元、溢價率115.68%競得大連甘井子區一幅綜合地塊,創下大連土地招拍掛史上溢價率最高的紀錄。這之後,高溢價地塊頻頻在大連土地市場上拍出,拿地價格超過了周邊在售房價,大連土地市場爭奪戰就愈演愈烈。

這有數據的鮮明佐證。近年來東北人口數量逐年萎縮。遼寧省2015年的常住人口是4382.9萬,而到了2018年就減少到4359.3萬,減少人口23.6萬;大連2015年的常住人口是698.6萬,2018年的常住人口是699.4萬,3年時間常住人增加了0.8萬。從常住人口數量變化情況來看,遼寧省的常住人口在減少,但是大連的常住人口是增加的,更多的人口流入大連,必然帶來大連的購房需求增加,帶動房價上漲。

國仕英預計,政策調控下大連市購房者觀望情緒增加,入市積極性下滑,下半年大連房價會趨穩或出現小幅下跌。

「大連在2016年下半年正式進入拿地價格比周邊在售項目還要貴的情況,2017年年初,尤其是整個上半年開發商紛紛拿地,溢價程度非常高,這些地塊在2017年下半年至2018年進入到市場,因為拿地價格高,導致備案成交價格出現結構性上漲,拉高了整體平均地價。」李鵬分析稱。

8月7日上午,大連市出讓3宗住宅用地,報名競拍的房企寥寥,且3宗地塊均未到達49%的溢價率,均未進入競配建面積環節。

在這種壓力下,大連市政府不得不祭出對抑制房價作用更立竿見影的限價令。

據諸葛找房統計,2019年6月大連新房均價達到18245元/平方米,同比上漲22%;二手房均價達到14096元/平方米,同比僅上漲0.6%。而二手房價格數據被業界認為是房地產市場的晴雨表,往往更能體現真實的市場需求。

2016年遼寧省住建廳出台了9項措施,化解房地產庫存,其中包括研究出台優惠政策,農民工購房給補貼;鼓勵投資者購買庫存商品房等。這一年,大連商品房銷售市場開始回暖,房價也從這年的1月止跌企穩。

大連作為東北亞重要的戰略要地和橋頭堡,2012年隨着哈大高鐵開通,更多的東北人選擇在大連置業定居。

但去年「五一」前,大連還是成為被住建部約談的對象。有分析稱,除房價漲幅過快外,高溢價地王的頻現也是其被約談的一個因素。

2018年一季度,在全國主要一二線城市都執行限購政策時,大連市也于去年3月22日開始執行限購、限售政策,抑制房價過快上漲,5個主城區中,只有甘井子區不限購、不限售。

「我們希望房企很好地生存下去,但房企要做到科學合理地定價,調控政策是套組合拳,市場價格穩定后,調控也會隨之而變化。」大連市房管局一位官員日前對媒體採訪時表示。這種說法透露了限價令這種短期行政干預行為,不可能長久執行下去,而是會隨着市場的平穩健康發展,慢慢退出。

李鵬稱,早在今年5月份大連被住建部點名后,大連市政府就已經約談了當地很多開發商,對價格進行調控。而在5、6月份約談開發商后,背地裡已經實行限價政策了,只不過7月中旬,國家公布了6月份70個大中城市房價指數,大連房價並未抑制住,所以大連市政府就把限價令這個政策擺在了檯面上,這也表達了大連對房價調控的決心和態度。

根據通知,此次商品住房價格指導,主要針對中山(樓盤)區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新技術產業園區、旅順口區、金普新區、普蘭店區在售商品住房(含公寓)項目。上述區域所有房地產項目均須申報商品住房預售價格,且實際網簽價格不得高於申報價格。在2019年5、6月份已發生網簽備案行為的,申報價不得高於5、6月份最低價格;在5、6月份未發生網簽備案行為的,申報價不得高於5月份之前最近成交月份的最低價格。對於本通知發佈后首次申請預售許可證的新項目,6個月內不得調整申報價格,6個月後可申請下調申報價格,且價格下浮不得超過5%。

經濟的衰退、人口的流出,令東北絕大部分城市的房地產市場都陷入滯銷。截至2015年12月,大連樓市高庫存量位居全國第一,庫存周期28.7(月)創下歷史之最。而當時,長沙(樓盤)、寧波(樓盤)、昆明(樓盤)、福州(樓盤)等市場去化壓力較大城市,消化周期都降到12個月以下。上海、南京(樓盤)、蘇州(樓盤)、武漢(樓盤)、合肥(樓盤)等城市消化周期不足5個月,供不應求狀況顯著。

快漲的大連樓市很快遭遇了全國性的調控收緊。2018年「堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制」成為房地產市場主基調。這個時候,大連的房價漲速顯得尤為扎眼,如何抑制住房價漲速成為一個政治任務。

但就整個樓市大環境而言,「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」「堅決遏制房價上漲」意味着樓市調控的決心依舊十分堅定。這向外界傳遞出的信號是,國家對房價上漲零容忍,2019下半年不存在任何調控放鬆的可能。

被稱為東北橋頭堡的港口城市大連也受到衝擊。根據國家統計局數據,2012年大連GDP總值為7002.8億元,2016年GDP卻僅為5923億元,比2012年減少了1000多億元,直到2017年大連GDP才恢復到2012年的水平。

李鵬則認為,雖然大連在這次房價上漲中顯得非常起眼,但是成交結構上還是處於安全地帶;而且大連樓市去化周期維持在3~15個月,整體處於供不應求的情況,預計未來兩三年大連整體樓市成交會呈現平穩態勢。如果大連樓市能實現平穩健康發展,預計限價令會慢慢退出市場。

「限價令」后一周,大連土地市場率先涼意襲來。

其中,一宗居住用地位於沙河口區聯合路西側,這是該區域2019年首次推出住宅用地,但最終僅吸引了3家房企報名。土地拍賣伊始,房企出價緩慢。最終由大連恆一置業以22.6%溢價率成交。

一紙限價令,似乎將開發商在大連搶奪高價地的熱情迅速降了溫。同時發酵的,還有購房者的觀望情緒。

根據大連市政府7月31日發佈的限價令,要求7月18日後首次申請預售許可證的新項目,實際網簽備案價格不得高於申報價格,且價格下浮不得超過5%。這被稱為給大連房價設定了「漲跌板」。

但在限購政策執行一年多里,承載了大連市五分之一人口的甘井子區房價接連創新高。「2018年限購之後,市內其他4個區的房價有所變化,甘井子區房價一夜之間漲了兩三千,從甘西到甘北,一夜之間全部上漲,因為很多外地人只能在這個區買房,4個區已經不是我的競爭對手,我為什麼不漲價呢?」當地一位從事多年房屋銷售工作的置業顧問表示。

「從過往3~5年整體周期來看,大連樓市從來沒經歷過這種大漲或大跌的階段,加上限價政策調控,預計未來兩三年大連整體樓市成交會呈現非常平穩或小幅上漲的態勢,不會出現斷崖下跌。」大連中原資源中心總監李鵬對中國房地產報記者表示。

與此同時,大連還提高了棚改貨幣化安置比例。2016年大連市政府提出的目標是:力爭完成棚戶區改造1.3萬套;提高貨幣化安置比例,主城區貨幣化安置比例力爭達到80%以上。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英亦對中國房地產報記者表示,大連限價令的頒佈,會影響開發商的銷售速度、去化速度,增加銷售難度。房企在大連拿地將更加謹慎,深思熟慮地計算成本和利潤后才敢拿地。對於房價的抑制效果肯定是很明顯,因為限價令設置了房價的上限。

「限價令會對購房者產生影響,令其產生觀望情緒;在拿地端也會影響到開發商的熱情,因為將來的售價基本被鎖死,開發商對土地市場的熱情不會像限價令出台前那樣高漲。」李鵬分析稱。

房價只跌不漲且跌幅不得超過5%——這是大連7月30日那一天發出樓市限價令的重點。

限漲令下樓市被迫降速在大連的東北人,無疑成為大連樓市上升通道中的一股重要力量。

今年5月份,大連再次被住建部預警提示,原因就是近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大。但此後大連房價仍未止漲,特別是5、6月份新建商品住房價格漲幅排在70城房價漲幅的前列。

這次土地出讓是大連限價令頒佈之後的第一拍。這與一周前,中海、萬科、保利、招商+金地聯合體和平安等企業爭搶大連市甘井子區體育新城地塊,歷經99輪激烈競拍的廝殺場面,形成了強烈對比。而甘井子區一直是頭部房企扎堆大連拿地最熱的區域。

「大連整個城市房地產成交構成相比其他熱點城市,還是比較安全的,因為大連的投資客投機客佔比非常少,據我們統計不到10%,大連樓市成交結構主要以剛需和本地人改善為主。」李鵬分析認為,從大連內部看,無論是橫向對比,還是縱向對比看,大連樓市整體還處於一個平穩健康的態勢。

2012年~2017年,國內樓市整體處於上升通道,一線城市裡,上海(樓盤)漲幅高達6倍;作為二線城市的廈門(樓盤),房價漲幅也高達5倍。而部分西北、東北城市,房價橫盤多年,實際漲幅甚至為負,這其中就包括東北的大連、瀋陽。這幾年間,東北經濟陷入困局,多年經濟增速停滯甚至倒退,位列全國後排。

大連房價真正進入快速上漲期,始於2017年下半年。機構數據顯示,2017年一年大連市新建商品房銷售均價增長了10%左右,有部分均價在6000元~7000元/平方米的樓盤攀升至1萬元左右/平方米。2018年上半年,大連新房市場累計成交3.6萬套,均價近14000元/平方米,為半年以來的第二高點;二手房累計成交4.2萬套,均價12683元/平方米,漲勢稍緩。截至2017年末,大連市商品房銷售面積已連續24個月保持正增長態勢。

雖然在東北城市中,大連對於人口的吸附力較強,但是與南方熱點二線城市或經濟圈中的城市相比,城市潛力和人口吸附力還是較弱。

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